Wann und wie werden die Baugrundstücke vergeben?
Unmittelbar nach dem Satzungsbeschluss des Bebauungsplans beginnt im Herbst 2026 die Vergabephase für den 1. Bauabschnitt. Den genauen Ablauf finden Sie in dieser Broschüre (2,3 MB).
Die Baugrundstücke werden nach einem Vergabekonzept veräußert, der Verkauf erfolgt zum Festpreis und nicht an Meistbietende. Den Zuschlag erhalten diejenigen BauherrInnen, die den Wettbewerb der Ideen hinsichtlich architektonischer, sozialer und ökologischer Kriterien für sich entscheiden.
Wann kommen die ersten Bagger?
Schon heute sind ab und zu Baufahrzeuge am Hafner zu sehen. Bis Ende 2025 handelt es sich hierbei um archäologische Untersuchungen, denn der Hafner war in der Bronzezeit bereits schon einmal besiedelt. Zum Jahreswechsel 2025/2026 beginnen dann erste Tiefbauarbeiten an der L221 auf Höhe der Einmündung der Dettingerstraße, gefolgt von der Erschließung der Dettingerstraße selbst.
Wann sind erste Wohnungen bezugsfertig?
Wie funktioniert die Wärmeversorgung?
Was sind vorbereitende Untersuchungen?
Bevor eine SEM beschlossen wird, sind vorbereitende Untersuchungen durchzuführen. Ziel der vorbereitenden Untersuchungen ist die Prüfung, ob die rechtlichen und fachlichen Voraussetzungen für eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme gegeben sind. Dabei soll insbesondere auch die Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer, Mieter, Pächter und anderen Nutzungsberechtigten im Untersuchungsbereich ermittelt und gefördert werden. Das Gebiet, für das vorbereitende Untersuchungen durchgeführt werden, wird üblicherweise „Untersuchungsbereich" genannt. Dieser ist in der Regel größer gefasst als das Gebiet, das tatsächlich entwickelt wird. Erst nach Abschluss der Voruntersuchungen kann die Stadt Konstanz ein Gebiet durch Beschluss förmlich als Städtebaulichen Entwicklungsbereich festlegen.
Wie wird die Maßnahme finanziert?
Die Finanzierung der Entwicklungsmaßnahme ist rechtlich klar geregelt. Im Rahmen einer SEM muss schon zu einem frühen Zeitpunkt dargestellt werden, dass die Entwicklung eines Gebietes finanziert werden kann. Das Städtebaurecht legt hierbei eine Systematik fest: Vor Beginn des Verfahrens muss der sogenannte „Anfangswert“ unabhängig gutachterlich ermittelt werden. Dies ist der sogenannte entwicklungsunbeeinflusste Wert – also der Bodenwert, der nicht von konkreteren Planungen beeinflusst ist. Für den Hafner wurden diese Werte im Herbst 2016 ermittelt.
Dem gegenüber steht der sogenannte „Endwert“: Dies ist der Bodenwert, der sich nach Ende der Entwicklungsmaßnahme ergibt. Dieser wird auf Basis der Planung ebenfalls gutachterlich ermittelt.
Die sich aus der Differenz zwischen Anfangs- und Endwerten ergebende Wertsteigerung wird zur Entwicklung des Hafners eingesetzt und ist zentrales Element zur Finanzierung der Maßnahme. Der Erlös aus den Verkäufen der Grundstücke deckt die Ausgaben zur Entwicklung des Gebietes. Dies schließt Straßen, Entwässerung, Freiflächen, soziale Infrastrukturen, etc. ein.
Wie wird Wohnen am Hafner bezahlbar?
Wo parke ich am Hafner?
Das eigene Auto findet sein Zuhause in gut zu erreichenden Quartiersgaragen. Gleichzeitig entstehen am Hafner ausreichend Sharing- und Mietangebote auf zwei und vier Rädern, auf die noch einfacher zugegriffen werden kann, als auf den privaten PKW. Als Quartier der kurzen Wege sind Kitas, Schulen, ÄrztInnen, Restaurants, Cafés und Einzelhandel auch fußläufig erreichbar. So wie über 3.000 Arbeitsplätze im Gebiet.
Was ist eine „Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme“?
Eine „Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme" (SEM) gibt der Stadt die Möglichkeit, große städtebauliche Projekte zu entwickeln. Das kann z.B. ein neuer Stadtteil sein. Ziel ist es, ein Entwicklungsgebiet mit der benötigten Infrastruktur zügig umzusetzen. Dazu gehören auch Straßen und Plätze, Kindertagesstätten, Erholungs- und Grünflächen. Die „Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme" ist insbesondere ein Kooperationsmodell zwischen der Stadt und privaten EigentümerInnen und InvestorInnen. Sie bietet den EigentümerInnen umfassende Mitwirkungsmöglichkeiten und -rechte.
Ich besitze ein Grundstück im Entwicklungsgebiet. Was bedeutet dies für mich?
Schon mit dem Beschluss zur Vorbereitenden Untersuchung verpflichtete sich die Stadt, die GrundstücksbesitzerInnen und PächterInnen sowie MieterInnen - wie auch die Bürger allgemein - am Prozess zu beteiligen. Grundsätzlich soll die Gemeinde die benötigten Grundstücke erwerben, um eine zügige Entwicklung zu gewährleisten. GrundstücksbesitzerInnen haben aber die Möglichkeit, eine sogenannten „Abwendungsvereinbarung" abzuschließen. Das bedeutet, dass Sie selbst an der Entwicklung des Gebietes mitwirken können. Das kann z.B. dadurch geschehen, dass Sie in Baumaßnahmen investieren oder eine Investitionspartnerschaft mit anderen EigentümerInnen oder InvestorInnen bilden. Darüber hinaus können EigentümerInnen z.B. den Besitz in die Grundstücksneuordnung einbringen, an die Gemeinde verkaufen oder, bei Vorkaufsrecht der Gemeinde, an Dritte verkaufen. Die mit den städtischen Planungen einhergehenden Wertsteigerungen sollen dem Entwicklungsgebiet in Form von Infrastrukturmaßnahmen zu Gute kommen. Aus den durch das Projekt verursachten Wertsteigerungen werden die Kosten der Planung und der benötigten Infrastruktur finanziert. Nach Abzug der ursächlichen Infrastrukturkosten verbleibende Gewinne sind an die früheren Grundeigentümerinnen und -eigentümer auszuschütten.
Wie errechnen sich die Bodenwerte?
Die Endwerte sind erst dann verbindlich, wenn die Rahmenbedingungen für eine bauliche Entwicklung rechtsverbindlich per Bebauungsplan beschlossen sind. Dennoch werden die Planungen zum neuen Quartier Hafner schon jetzt sehr eng vom unabhängigen Gutachterausschuss für Grundstückswerte bei der Stadt Konstanz begleitet. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses hat zum aktuellsten Stand des städtebaulichen Rahmenplans bereits erste mögliche Endwerte ermittelt. Nach derzeitigem Stand der städtebaulichen Planung würden sich die Endwerte pro Quadratmeter Bauland voraussichtlich in einem Rahmen von ca. 120-220 Euro bei den Gewerbeflächen und ca. 500-1.190 Euro bei den meisten Wohngebietsfeldern bewegen. Diese können sich im Laufe des Verfahrens durch Planänderungen verändern bis der verbindliche Bebauungsplan vom Gemeinderat (für den ersten Bauabschnitt voraussichtlich 2026) beschlossen wurde. Abhängig sind die Werte insbesondere von der Art der zukünftigen Nutzung auf dem Grundstück (bspw. Wohnen oder Gewerbe) sowie der zulässigen baulichen Dichte (Bauvolumen) auf dem Grundstück. Aufgrund möglicher konjunktureller Veränderungen ist eine regelmäßige Fortschreibung der Werte notwendig. Gedämpft werden die Bodenwerte durch das Handlungsprogramm Wohnen mit seinen Preisbindungen. Zudem könnten zu einem späteren Zeitpunkt weitere Preisabschläge bei den Grundstücken wirksam werden.