Auszug aus dem Vermessungsplan 1880-1885, Gewann Hafner
Der eiszeitliche Drumlin Hafner ist Namensgeber des neuen Stadtteils und das wohl prägendste Landschaftselement der Gemarkung des Ortsteils Wollmatingen. Die Bezeichnung basiert auf dem Begriff „Hafen“ (Topf) bzw. „Hafner“ (Töpfer) – und nimmt so womöglich Bezug zur landschaftlichen Ausprägung des Hügels. Erst in den 1930er-Jahren wurde Wollmatingen eingemeindet und damit Ortsteil der Stadt Konstanz. Zu dieser Zeit war der Hafner vor allem landwirtschaftlich genutzt. Auf dem Nordhang herrschte Ackerbau vor, am Südhang Weinbau. Im Lauf der Jahre veränderte sich sein Erscheinungsbild durch Nutzungsänderungen, auf der Kuppe wurde ein Wasserhochbehälter zur Trinkwasserversorgung errichtet, der Rebenanbau am Südhang wurde sukzessive aufgegeben und durch Streuobst ersetzt. Die Streuobstwiesen unterlagen einem weiteren Wandel und die Nutzung tendierte immer mehr zu Freizeitgärten.
Schon in den 70er- und 80er-Jahren wurde der Bereich um den Hafner ein erstes Mal für den Bau neuer Wohnungen in Betracht gezogen. Der Flächennutzungsplan sah auf dem Südhang des Hafners neue Wohnbebauung vor. Der derzeitig gültige „Flächennutzungsplan 2010“, der Ende der 90er-Jahre aufgestellt wurde und dem eine intensive Prüfung und Abwägung möglicher Siedlungsflächen vorausging, weist nördlich des Drumlins (Gebiet „Nördlich Hafner“) rund 45 ha für Wohn- und 15 ha für Gewerbebauland aus. Der Südhang sollte dauerhaft von jeglicher Bebauung freigehalten werden. Die aktuellen Planungen orientieren sich stark an diesem planerischen Ziel.
Die Bedarfe: Bevölkerungsentwicklung und Wohnbedarfe
Bevölkerungsvorausberechnung 2019-2038, Empirica
Die Stadt Konstanz mit ihren rund 86.000 EinwohnerInnen (Stand November 2021) verzeichnet in den letzten Jahren ein starkes Bevölkerungswachstum. Gemäß der aktuellen Bevölkerungsvorausberechnung wird die Einwohnerzahl bis zum Jahr 2038 voraussichtlich auf 99.000 ansteigen. Aufgrund der steigenden Einwohnerzahl wird auch die Nachfrage nach Wohnungen langfristig hoch bleiben. Die Wohnungsbedarfsprognose geht in Summe von bis zu 7.300 benötigten neuen Wohnungen für die Jahre 2021-2038 aus.
Neben der wachsenden Bevölkerung und dem daraus resultierenden erhöhten Wohnraumbedarf sorgen auch die steigende Bodenpreisentwicklung sowie das sinkende Baulandangebot für weitere Herausforderungen, die mit der Erschließung des Gebiets „Nördlich Hafner“ gelöst werden sollen. Ziel ist es, einen wesentlichen Anteil des dringend benötigten Wohnflächenbedarfs am Hafner zu entwickeln und damit neuen Wohn- und Lebensraum insbesondere für Konstanzerinnen und Konstanzer zu schaffen.
Die Bedarfe: Gewerbeflächenentwicklung
Neben dem erhöhten Bedarf an Wohnflächen gilt es auch den bestehenden Bedarf an Gewerbeflächen zu decken. Die Fortschreibung des gewerblichen Flächenbedarfes bis in das Jahr 2038 zeigt, dass bis dahin ca. 37 ha Gewerbeflächen entwickelt werden sollten, um dem Bedarf gerecht zu werden. Die Nachfrage nach gewerblichen Bauflächen resultiert aus den verschiedenen Wirtschaftsbereichen, wie dem Baugewerbe bzw. dem verarbeitenden Gewerbe, dem Handel, dem Verkehrsgewerbe sowie dem Dienstleistungssektor. Mit der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme Hafner soll dazu beigetragen werden, dass auch gewerbliche Bauflächen im Gebiet entwickelt werden.
Das Verfahren der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme (SEM)
Vorbereitende Untersuchungen Vor der Durchführung einer Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme muss die Gemeinde zunächst vorbereitende Untersuchungen (VU) durchführen. Es wird untersucht, ob dauerhafte Hindernisse der Entwicklung des Gebiets entgegenstehen bzw. ob diese ausgeräumt werden können. Ziel ist es, die Notwendigkeit der Entwicklung des Siedlungsgebiets darzulegen, Rahmenbedingungen und Restriktionen zu klären und zu definieren. Die Mitwirkungs- und Veräußerungsbereitschaft der EigentümerInnen ist zu erörtern sowie die Wirtschaftlichkeit der Maßnahme darzustellen.
Entwicklungssatzung – Beschluss der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme Kommen die vorbereitenden Untersuchungen zum Ergebnis, dass die Durchführung einer Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme sinnvoll ist, beschließt der Gemeinderat unter Abwägung der öffentlichen und privaten Belange eine Entwicklungssatzung.
Grundstücksankäufe – Flächenerwerb durch die Stadt Durch die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme erhält die Stadt die Möglichkeit, die Flächen im Gebiet zum jeweils geltenden, gutachterlich ermittelten Anfangswert zu erwerben. Dadurch wird Bodenspekulation verhindert. Parallel werden Kooperationsmodelle mit den EigentümerInnen entwickelt, geprüft und diskutiert.
Schaffung von Baurecht – Aufstellung von Bebauungsplänen Der vom Gemeinderat im Dezember 2019 beschlossene Rahmenplan bildet die Basis für die weiteren Planungs- und Entwicklungsschritte. Einer Vertiefung des Rahmenplans mit anschließender verbindlicher Bauleitplanung folgt die Entwicklung des Gebiets in Bauabschnitten.
Neuordnung und Erschließung Die Grundstücke im Gebiet müssen neu geordnet, also in baureife Grundstücke und Flächen für den öffentlichen Bedarf – wie Straßen, Schul- und Kindergartengrundstücke, öffentliche Flächen – parzelliert werden.
Verkauf der Bauflächen und deren Bebauung Wenn die Neuordnung und Erschließung der Grundstücke abgeschlossen ist, können diese dann von der Kommune zum Verkehrswert für entwickelte Flächen (Endwert) an Personen verkauft werden, die sich verpflichten, das Grundstück innerhalb einer angemessenen Frist entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplanes und den Erfordernissen der Entwicklungsmaßnahme zu bebauen. Auf diesem Wege kann die Stadt die geplanten Qualitäten (bspw. Preissegmentierungen) sichern.
Handlungsprogramm Wohnen
Das Handlungsprogramm Wohnen hat zum Ziel, bezahlbaren Wohnraum für alle Bevölkerungsgruppen der Stadtgesellschaft in Konstanz zu schaffen. Grundvoraussetzung zur Dämpfung der Preisentwicklung für alle Zielgruppen am Wohnungsmarkt, für Neubau und Bestand ist die Umsetzung des ermittelten Wohnungsneubedarfs von über 7.000 Wohnungen.
Die größte Siedlungserweiterungsfläche mit ca. 45 ha Wohnbaufläche und ca. 15 ha Gewerbefläche stellt darin die Fläche „Nördlich Hafner“ dar. Deren Entwicklung leistet einen wesentlichen Beitrag zur Deckung der mittel- bis langfristigen Bedarfe.
