Eine bemerkenswerte Bilanz
Die Bilanz der Aktivitäten im Wohnungsbau bietet bemerkenswerte Zahlen. So wurden im Zeitraum 2011 bis 2016 in Konstanz insgesamt 2.412 Wohnungen erstellt, das entspricht einem Jahresdurchschnitt von 402 Wohnungen. Die Zielvorgabe des Handlungsprogramms Wohnen mit 2.150 Wohnungen wurde deutlich überschritten. In dieser Zeit wurden 386 geförderte Wohnungen (16%) und 142 geförderte Studentenwohnungen (6%) erstellt. Damit wurde auch die Zielvorgabe überschritten, 17 Prozent der Neubauwohnungen im geförderten oder mietpreisgebunden Wohnungsbau zu bauen. Die Befragung der Neubauhaushalte hat ergeben, dass im freifinanzierten Wohnungsbau der durchschnittliche Mietpreis 11,40 Euro/m² und im geförderten Wohnungsbau 7,50 Euro/m² beträgt.
Weiterhin initiierte die Verwaltung ein Bauprogramm für Baugruppen und gründete das „Bündnis für Wohnen", das einen fachlichen Austausch der vielen Akteure in der Wohnungsbauentwicklung in Konstanz bietet. Auch die überregionale Resonanz des Handlungsprogramms Wohnen ist bemerkenswert. Die Stadt hat das Handlungsprogramm auf dem Nationalen Kongress zum Bündnis für Bezahlbares Wohnen und Bauen in Berlin, im Rahmen der 2. Regionalkonferenz in Nürnberg sowie auf dem Landeskongress Baden-Württemberg „Archikon" präsentiert und am Expertenhearing „Lokale Bündnisse" im Rahmen des Bündnisprozesses mitgearbeitet. Nicht zuletzt sind auch die Teilnahme und der bisherige Erfolg der Stadt am Bundeswettbewerb Zukunftsstadt des Bundesministeriums für Bildung und Forschung ein Gütesiegel für das wohnungspolitische Engagement der Stadt.
Gütesiegel für das wohnungspolitische Engagement
Insgesamt wurden 14 Wettbewerbsverfahren durchgeführt, um die zukünftige Wohnqualität zu sichern. Unter anderem befinden sich die Baugebiete Zähringer Hof, Reichenau/ Markgrafenstraße, Unterhardt, Kuhmoosweg, Schmidtenbühl, Sonnenbühl, Jacob-Burckhardt-Straße, Petershausen Bahnhof in der Umsetzung oder wurden bereits abgeschlossen. Viele der mit dem Handlungsprogramm Wohnen beschlossenen Bauflächen befinden sich aktuell in der Entwicklung, zum Beispiel der Hafner als größte Entwicklungsfläche in Konstanz, Brühläcker, Marienweg, Dettingen Ortsmitte und Brunnenhalde, Weiherhof, Fischenzstraße, Jungerhalde Nord, Vincentius und Döbele.
Konstanz ist Schwarmstadt
Dass die Stadt sich im Wohnungsbau engagieren muss, ist keine Konstanzer Besonderheit. Die demografische Entwicklung verläuft in Deutschland sehr unterschiedlich. Neben schrumpfenden Städten und Regionen vor allem im Osten, aber auch im Saarland oder dem Ruhrgebiet, wachsen insbesondere die Groß- und Universitätsstädte. Und es sind nicht mehr nur die „big seven", bundesweit kämpfen auch Mittelstädte mit deutlich angespannten Wohnungsmärkten. Dies gilt vor allem für sogenannte Schwarmstädte, zu denen auch Konstanz gehört.
Konstanz ist und bleibt eine sehr attraktive Schwarmstadt mit hoher Zuwanderung. Sie ist damit in einer Reihe mit Freiburg, Karlsruhe oder Heidelberg zu nennen. Einher mit der Zuwanderung und noch anhaltender Haushaltsverkleinerungen ergibt sich eine weiterhin hohe Wohnungsnachfrage. Ohne eine kräftige und zeitnahe Ausweitung der Flächenpotenziale für den Wohnungsbau werden auch künftig Haushalte aus der Stadt ins Umland verdrängt. Parallel droht eine soziale Entmischung in den Gebieten. Zu diesem Ergebnis kommt die Wohnungsbedarfsprognose 2035, die von Empirica für die Stadt Konstanz erstellt wurde.
Auf einem guten Weg: Das Handlungsprogramm Wohnen bis 2035
Für die Evaluierung der Ziele des Handlungsprogramms wurde der Betrachtungszeitraum bis auf das Jahr 2035 ausgeweitet. Ausgehend von 2016 prognostiziert das Institut empirica bis 2035 einen Wohnungsbedarf von rund 7.900 Wohnungen. Dieser Bedarf kann mit dem vorhandenen Flächenangebot gedeckt werden. Dabei leistet die Entwicklung der Fläche „Nördlich Hafner" einen wesentlichen Beitrag zur Deckung der mittel- bis langfristigen Bedarfe bis 2035. Insgesamt ist die Stadt Konstanz bei der Entwicklung der Planungsgebiete für Wohnen auf einem guten Weg, die gesteckten Ziele zu erreichen.
Wohnraum für alle: Die Preissegmente
Das Institut Empirica (Berlin) empfiehlt insbesondere das mittlere Segment mit einem Anteil von 50 Prozent überproportional zu bedienen, damit weniger Haushalte, die zu den Durchschnitts- und Gutverdienern gehören, ins untere Segment ausweichen. Darüber hinaus sollten im unteren, geförderten Segment weitere 25 Prozent des Neubaus realisiert werden. Dieser Anteil ist größer als in der zunächst vorliegenden Empirica Prognose. Grund dafür ist, dass der tatsächliche Bevölkerungszuwachs seither größer ausfiel und zudem weiterer Wohnraum für die Geflüchteten zur Verfügung gestellt werden muss.
Empirica empfiehlt für die weitere Entwicklung drei Preissegmente. Das untere Marktsegment entspricht den Preisen für neue Sozialwohnungen, die über Landesförderungen erzielt werden können. Diese geförderten Wohnungen liegen beim Eigentum bei ca. 2.500 bis 2.700 Euro pro m², bei Mietwohnungen zwischen 5,50 bis 9,50 Euro pro m². Das mittlere Segment beinhaltet Durchschnittpreise für Eigentum mit 4.000 Euro pro m² und für Miete mit 12,00 Euro pro m². Das obere Segment beginnt ab 5.000 Euro pro m² für Eigentum und 13,00 Euro pro m².
Der Sickereffekt greift
Die Studie zum Sickereffekt zeigt: Der Neubau ist nicht alleine für zuziehende Haushalte. Mindestens 60 Prozent der Neubauhaushalte kamen in den letzten Jahren aus Konstanz. 90 Prozent dieser Haushalte haben wiederum eine Bestandswohnung freigezogen.
Das Dichtekonzept
Das Dichtekonzept der Stadt Konstanz aus dem Jahr 2005, das dem Handlungsprogramm Wohnen zugrunde liegt, wurde für zahlreiche der Prüfflächen bestätigt. Allerdings wurde auch festgestellt, dass eine vertikale Nachverdichtung über einen Dachausbau oder eine Aufstockung zwar ein hohes theoretisches Potenzial hat, dies allerdings aus wirtschaftlichen und statischen Gründen nur schwer umsetzbar ist. Insgesamt stünden nur rund 65 weitere Wohneinheiten hierüber als Wohnraumpotenzial zur Verfügung.