Zweckentfremdung von Wohnraum

Die Satzung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum soll verhindern, dass vorhandene Wohnräume ohne Genehmigung dem Wohnungsmarkt entzogen werden. So soll sichergestellt werden, dass einerseits Wohnraum erhalten bleibt und andererseits zweckentfremdeter Wohnraum wieder dem Wohnungsmarkt zugeführt wird. Rechtsgrundlage hierfür ist das Landesgesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbotsgesetz - ZwEWG).

Wohnraum gilt als zweckentfremdet, wenn er ohne Genehmigung

• überwiegend für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet oder überlassen wird,

• zum Zwecke einer dauernden Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung (z. B. Airbnb, Booking.com usw.) oder der Einrichtung von Schlafstellen verwendet oder überlassen oder sonst durch eine pensionsartige Nutzung bzw. eine Nutzung als Ferienwohnung dem allgemeinen Wohnungsmarkt entzogen wird,

• baulich derart verändert oder in einer Weise genutzt wird, dass er für Wohnzwecke nicht mehr geeignet ist,

• länger als 6 Monate leer steht

• beseitigt wird (Abbruch)

Wohnraum gilt nicht als zweckentfremdet, wenn
 
• Wohnraum nicht ununterbrochen genutzt wird, weil er bestimmungsgemäß der/dem Verfügungsberechtigten als Zweitwohnung dient,
 
• ein dauerndes Bewohnen unzulässig oder unzumutbar ist, weil der Wohnraum entweder einen schweren Mangel oder Missstand aufweist oder unerträglichen Umwelteinflüssen ausgesetzt ist und die Wiederbewohnbarkeit nicht mit einem objektiv wirtschaftlichen und zumutbaren Aufwand hergestellt werden kann,
 
• der Wohnraum nachweislich zügig umgebaut, instandgesetzt oder modernisiert wird oder alsbald veräußert werden soll und deshalb vorübergehend unbewohnbar ist oder leer steht,
 
• eine als Hauptwohnsitz genutzte Wohnung durch die Verfügungsberechtigte/den Verfügungsberechtigten oder die Mieterin/den Mieter zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken mitbenutzt wird, insgesamt jedoch die Wohnnutzung überwiegt (über 50 v. H. der Fläche) und Räume nicht baulich derart verändert werden, dass sie für Wohnzwecke nicht mehr geeignet sind.
 
 
Ebenso liegt im Fall einer Nutzung als Ferienwohnung keine Zweckentfremdung vor, wenn Wohnraum nicht länger als bis zu insgesamt 10 Wochen (auch auf mehrere kürzere Zeiträume verteilt) im Kalenderjahr als Ferienwohnung genutzt und ansonsten dauerhaft als Wohnraum verwendet bzw. vermietet wird.
 
Wir bitten Sie, eine derartige Nutzung rechtzeitig dem Baurechts- und Denkmalamt schriftlich oder per Mail zur Kenntnis zugeben. Ebenso ist die Nachweisführung einer dauerhaften Wohnnutzung unaufgefordert dem Baurechts- und Denkmalamt vorzulegen.
 
Für eine wiederkehrende Ferienwohnungsnutzung nicht länger als bis zu insgesamt 10 Wochen (auch auf mehrere kürzere Zeiträume verteilt) im Kalenderjahr ist ein Bauantrag zur Nutzungsänderung als Ferienwohnung mit den notwendigen Antragsunterlagen gem. § 2 ff. LBOVVO zu stellen.
 
Eine Anmeldung für die Tourismus- und Klimaschutzabgabe ist bei der Kämmerei, Abteilung Steuer vorzunehmen.

Ab dem 30.06.2022 besteht für alle Kurzzeitvermietungen bzw. Ferienwohnungen u.Ä. im Stadtgebiet Konstanz eine Registrierungspflicht. Mit Inkrafttreten der Registrierungspflicht darf Wohnraum zu Fremdenbeherbergungszwecken nur noch mit einer Registrierungsnummer angeboten und beworben werden.

Die Registrierungsnummer muss beim Anbieten und Bewerben des Wohnraums stets und für die Öffentlichkeit gut sichtbar angegeben werden, z.B. durch Angabe im Online-Inserat.

Die Registrierung ersetzt keine nach der Zweckentfremdungssatzung oder anderen öffentlichen Vorschriften erforderliche Genehmigung und muss vor der ersten Vermietung bzw. Überlassung erfolgen.

Wenn eine Fremdenbeherbergung nicht oder nicht rechtzeitig bzw. unzutreffend registriert ist, kann dies gem. § 14 Abs. 1 Nr. 3 ZwEWS ab dem 30.06.2022 mit einem Bußgeld bis 50.000 € geahndet werden.

Eine eigenständige Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum kann aufgrund der unterschiedlichen Sach- und Rechtslage neben einer bau- oder denkmalschutzrechtlichen Genehmigung erforderlich werden.
 
Dem Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum unterliegen auch einzelne Wohnräume innerhalb einer Wohnung bzw. eines Gebäudes.
 
Sofern eine Genehmigung auch nachträglich nicht erteilt werden kann, wird das Baurechts- und Denkmalamt die Beendigung der Zweckentfremdung mit Mitteln der Verwaltungsvollstreckung, wie z. B. Festsetzung von Zwangsgeld, durchsetzen.
 
Unabhängig davon stellt die ungenehmigte Zweckentfremdung eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit Bußgeld bis 100.000 € je Wohnung geahndet werden kann.

Bislang wurden zahlreiche Verfahren eröffnet. In den meisten Fällen handelte es sich um leerstehende Wohnräume im Gebäude. Die Anzahl der Wohneinheiten die dem Wohnungsmarkt wieder zugeführt werden, steigt kontinuierlich. Ebenso werden aufgrund des geltenden Zweckentfremdungsverbots einige Bauvorhaben nicht durchgeführt.