Wohnen auf dem ehemaligen Telekom-Areal

Anspruchsvolle Planung für ein neues urbanes Quartier

Eine der markantesten Baustellen in der Konstanzer Innenstadt ist das Hochhaus in der Moltkestraße. Das 1971 fertiggestellte, ehemalige Fernmeldehochhaus – der Telekom-Turm – wurde 2017 vom Stuttgarter Entwickler BPD samt dem umliegenden Areal erworben. Seit 2020 erfolgt der Umbau. Insgesamt 98 Ein- bis Fünf-Zimmer-Wohnungen entstehen hier auf 15 Stockwerken. Sie sollen im vierten Quartal des Jahres 2025 bezugsfertig sein. Im Erdgeschoss sind Gewerbeeinheiten vorgesehen. Zwei Pavillons östlich des Hochhauses werden die Gewerbeflächen ergänzen. Dort sollen Gastronomie und Büros einziehen. Unter dem Hochhaus befinden sich eine Tiefgarage und zahlreiche Kfz-Stellplätze sowie ausreichend Fahrradabstellplätze.

Wohnraum für alle schaffen

Aber nicht nur das Hochhaus, auch das angrenzende Gebiet wird ein neues Gesicht bekommen. Als Fläche der Innenentwicklung stellt das ehemalige Telekom-Areal einen wichtigen Bestandteil des Handlungsprogramms Wohnen dar. Zusätzlich zum Hochhaus wird ein „Neubauteil“ an der Einmündung zur Moltkestraße und in der Jahnstraße neuen Wohnraum im Quartier schaffen. Dabei handelt es sich um zwei Gebäude, jeweils fünfgeschossig, mit insgesamt 135 Mietwohnungen unterschiedlicher Größe, davon circa ein Drittel Wohnungen im geförderten Wohnungsbau, wie es das 2018 aktualisierte Handlungsprogramm Wohnen vorsieht. Seitens des Bauherrn gibt es bereits Gespräche zwischen Projektentwickler und dem Spar- und Bauverein, zudem laufen Gespräche zwischen BPD, den Stadtwerken und der Spitalstiftung, zusätzlich Betriebswohnungen anbieten zu können. Geplant sind auch eine dreigruppige Kita, frei zugängliche Grünanlagen und ein großer Spielplatz sowie Gewerbeeinheiten und Tiefgaragen. Für die Erschließung des ca. 11.900 m² großen Bebauungsplangebiets werden neue Wegeverbindungen entstehen.
Die planerische Grundlage für die Umgestaltung und das Nutzungskonzept bildet der Entwurf des Berliner Architekturbüros Sauerbruch Hutton mit SINAI Landschaftsarchitekten, die 2019 den städtebaulichen Ideenwettbewerb gewannen. Basierend darauf wurde die Planung mit den Wettbewerbsgewinnern weiterentwickelt. Den Bebauungsplan erarbeitet das Stadtplanungsbüro Project GmbH aus Esslingen. Aktuell erfolgt die öffentliche Auslegung der Planunterlagen.

Das sieht die neue Planung vor:

Kita, Gewerbe, Sporthalle
Sah das Wettbewerbsergebnis im Ideenteil noch einen separaten Neubau mit einer Kita und Wohnungen auf dem städtischen Grundstück vor, auf dem sich die Turnhalle befindet, wurde die Planung dahingehend optimiert, dass die Kita mit Freispielbereich nun in dem südlichen Gebäude integriert wird. Zwei Gewerbeeinheiten sind am westlichen Ende des südlichen Wohngebäudes geplant. In Zukunft soll die vorhandene Sporthallennutzung, ergänzt durch eine Schulkantine/-mensa, bestehen bleiben, entweder in einem baulich erweiterten Turnhallengebäude oder in einem Neubau. Die Erschließung erfolgt über eine bestehende Tiefgarage unterhalb der Sporthalle sowie über zwei getrennte neue Tiefgaragen mit insgesamt ca. 130 Kfz-Stellplätzen und ca. 350 integrierten abschließbaren Fahrradabstellplätzen in Abstellräumen und Abstellboxen.

Freiraumkonzept
Das Freiraumkonzept des Wettbewerbsentwurfs wird bei der aktuellen Planung im Wesentlichen beibehalten. Der heute fast vollständig überbaute und versiegelte Standort soll durch wohnortnahe Grün-, Spiel-, Aufenthalts- und Freiflächen aufgewertet werden, der Grünflächenanteil im Plangebiet erhöht sich erheblich. Das heutige Technikgebäude der Telekom muss größtenteils erhalten werden, wird aber um ein Geschoss abgetragen. Im Erdgeschoss wird ein Teil der Außenwand bis auf Stützen entfernt. Dieser Bereich wird in die Außenspielfläche der Kita integriert. Auch ein Teil der Fahrradabstellplätze befindet sich dort. Auf dem Dach, bislang eine Betonfläche, soll ein durchgrünter Kinderspielplatz für das Quartier entstehen, der über eine begrünte Treppenanlage von Westen fußläufig erreichbar ist. Der Spielplatz südlich der Grundschule wurde bereits im Frühjahr im Zuge der Baumaßnahmen um das Hochhaus weiter nach Osten auf einen Teil der Schulhoffläche verlagert und mit neuem Spielgerät ausgestattet. Durch die Baumpflanzungen sowie die Ausweitung von begrünten Flächen wird sich die Freiraum-Qualität im Quartier erheblich steigern.

Verkehrsplanung
Die BPD hatte ein Mobilitätskonzept zum Bebauungsplan erarbeitet, der Grundlage der neuen Bebauungsplanfestsetzungen ist. Die äußere Erschließung für den motorisierten Individualverkehr erfolgt sowohl von Süden über die Moltkestraße als auch von Westen über die Jahnstraße. Zusätzlich zur bestehenden Tiefgarage sind zwei neue Tiefgaragen mit insgesamt ca. 128 Kfz-Stellplätzen vorgesehen. Sie werden über insgesamt drei Rampen erschlossen. Etwa 341 Abstellplätze für Fahrräder sind in einem Fahrradabstellraum im Erdgeschoss sowie in abschließbaren Fahrradboxen am Fuß- und Radweg geplant. Im nördlichen Bereich des Areals erlaubt ein neuer gemeinsamer Fuß- und Radweg den Anschluss an den bestehenden Fußweg entlang der Jahnstraße. Im südwestlichen Bereich des Wohnareals soll ein neuer Fußweg gebaut werden, da der bestehende Fußweg entlang der Moltkestraße durch die Bebauung nach Süden verlagert wird.

Energieversorgung
Aktuell soll das Gesamtareal über 14 Luft-Wasser-Wärmepumpen auf den Dächern der beiden Wohngebäude und in der Bestandstiefgarage versorgt werden, flankiert von Photovoltaikmodulen auf dem Dach des Hochhauses und auf den Wohngebäuden. Zusätzlich wird ein Teil der Dachflächen beider Wohngebäude begrünt.

Einsicht in die Bebauungsplanunterlagen

Am 12. Oktober wurde der Beschluss zur Auslegung des Bebauungsplanentwurfs und der Beschluss zur Beteiligung der Öffentlichkeit und sonstigen Träger öffentlicher Belange durch den Technischen und Umweltausschuss gefasst. Der Entwurf ist im Internet unter dem Link www.konstanz.de/bauleitplanung bis zum 15. Dezember einsehbar. Stellungnahmen können noch bis zu diesem Zeitpunkt abgegeben werden. Zusätzlich liegt er im gesamten Zeitraum im Amt für Stadtplanung und Umwelt, Untere Laube 24, 5. OG vor dem Raum 5.04 öffentlich aus. Nach Sichtung der Stellungnahmen und der Durchführung der Abwägung erfolgt der Abwägungs- und Satzungsbeschluss durch den Gemeinderat, ebenso wie die Bauantragsstellung.

Die Entwicklung auf einen Blick

Das Telekom-Areal umfasst rund 15.600 m², davon nimmt das Hochhaus mit Umfeld ca. 3.700 m² ein. 232 neue Wohnungen entstehen hier, 98 im Hochhaus und 135 in den neuen Wohnriegeln.

2017: BPD erwirbt das ehemalige Telekom-Areal inklusive des Hochhauses.
2018: Der Gemeinderat beschließt über die Rahmenbedingungen des Wettbewerbs und den Aufstellungsbeschluss.
2019: Einen Architektenwettbewerb, unterteilt in einen Realisierungs- und Ideenteil, gewinnt das Berliner Büro Sauerbruch Hutton und SINAI Landschaftsarchitekten.
2020: Start des Hochhausumbaus
2022: Der Gemeinderat fasst im September den Aufstellungsbeschluss für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit aktuellem Geltungsbereich.
2023: Am 12. Oktober wird der Beschluss zur Auslegung des Bebauungsplanentwurfs und der Beschluss zur Beteiligung der Öffentlichkeit und sonstigen Träger öffentlicher Belange durch den Technischen und Umweltausschuss gefasst. Das Hochhaus feiert Richtfest am 18. Oktober.

Die nächsten Schritte
2024: Abwägungs- und Satzungsbeschluss durch Gemeinderat
2025: Die Wohnungen im Hochhaus sollen im vierten Quartal bezugsfertig sein.